El Zaragoza pide m芍s de 50 a?os de concesi車n para rentabilizar la nueva Romareda
La sociedad an車nima deportiva alega al Plan General de Ordenaci車n Urbana al considerar que el modelo planteado por el Ayuntamiento no le garantiza la viabilidad de la inversi車n.
El Real Zaragoza ha presentado una alegaci車n a la modificaci車n del Plan General de Ordenaci車n Urbana (PGOU) del Ayuntamiento de Zaragoza, sobre la que se sustenta el modelo de financiaci車n del proyecto de la Nueva Romareda con el objetivo de lograr m芍s plazo de concesi車n. La f車rmula elegida por la sociedad an車nima deportiva que preside Jorge Mas es el derecho de superficie, que ofrece un periodo de financiaci車n m芍s largo y la posibilidad de acceder con m芍s facilidad a financiaci車n bancaria o de fondos de inversi車n. El plazo m芍ximo de un derecho de superficie es 75 a?os.
El Real Zaragoza considera que para alcanzar una rentabilidad pr車xima al 5% que haga viable la inversi車n en el nuevo estadio, ※es necesario acudir a un plazo superior§, que no acaba de concretar. A su juicio, el modelo jur赤dico m芍s adecuado es un derecho de superficie, que establece un m芍ximo de 75 a?os en el caso que se trate de un bien de una administraci車n p迆blica.
Es la propuesta que hace el Real Zaragoza en su alegaci車n, para lo cual plantea finalmente que la calificaci車n asignada a la parcela sea la de sistema general, equipamiento privado. Es decir, una parcela con aprovechamiento lucrativo pero perteneciente al Ayuntamiento de Zaragoza, en la que podr芍 transmitirse el derecho de superficie, pero nunca la titularidad ni el pleno dominio.
El comunicado 赤ntegro es el siguiente:
※El Real Zaragoza ha presentado una alegaci車n al acuerdo plenario del Ayuntamiento de Zaragoza por el que se modifica el Plan General de Ordenaci車n Urbana para permitir la construcci車n y financiaci車n del nuevo estadio de La Romareda a cambio de su explotaci車n y gesti車n. Tras reiterar ※p迆blicamente el m芍ximo inter谷s en asumir la construcci車n del nuevo estadio y de los usos terciarios asignados a la nueva parcela§, el club plantea la necesidad de cambiar la f車rmula prevista por el Consistorio para la cesi車n, con el fin primordial de mejorar la viabilidad econ車mica del proyecto y garantizar la inversi車n que conlleva.
En concreto, el modelo municipal plantea como f車rmula una cesi車n de dominio p迆blico por 50 a?os que, a juicio de la direcci車n del Real Zaragoza, es de dif赤cil encaje jur赤dico con los bienes privativos que la modificaci車n contempla para los usos terciarios (hotel, residencia, restaurante, bar, gimnasio, comercial...). A diferencia de un campo de f迆tbol, que s赤 podr赤a ser de dominio p迆blico, estos bienes no podr赤an estar efectos al servicio p迆blico ni al uso general, por lo que deber赤an regularse mediante un contrato de concesi車n de obras, con un plazo m芍ximo de 40 a?os.
M芍s all芍 de estas consideraciones jur赤dicas, el Real Zaragoza alega que ni una ni otra f車rmula resultan suficientes en el tiempo para garantizar la amortizaci車n de una inversi車n de gran envergadura como es esta. El club se ver赤a obligado a captar financiaci車n externa a trav谷s de fondos de inversi車n y, seg迆n el estudio de modelo de negocio que a tal efecto ha elaborado la consultora IDOM, ni los plazos de la concesi車n de dominio p迆blico ni los del contrato de concesi車n de obras garantizan la rentabilidad que esta v赤a exige.
Dicho estudio, constata que en el plazo de 40 a?os la rentabilidad siempre baja del 2% y llega a situarse incluso en el 1% y, es por tanto, inasumible por ning迆n fondo. Algo similar ocurre con el plazo de 50 a?os, pues dicho indicador llegar赤a a un 2,65%, igualmente insuficiente.
Para alcanzar una rentabilidad pr車xima al 5% que haga viable la inversi車n, es necesario acudir a un plazo superior. Con la legislaci車n vigente, esto solo es posible mediante una cesi車n de derecho de superficie. Es la propuesta que hace el Real Zaragoza en su alegaci車n, para lo cual plantea finalmente que la calificaci車n asignada a la parcela sea la de sistema general, equipamiento privado. Es decir, una parcela con aprovechamiento lucrativo pero perteneciente a una administraci車n p迆blica (Ayuntamiento de Zaragoza) en la que podr芍 transmitirse el derecho de superficie, pero nunca la titularidad ni el pleno dominio.
Esta f車rmula permite, adem芍s, que en el concurso que el Ayuntamiento convoque se reserve potestades de polic赤a sobre el nuevo campo y sobre los edificios de uso terciario, no solo a trav谷s de las licencias urban赤sticas y de actividad. Tambi谷n mediante funciones de control sobre los proyectos edificatorios y convenios para el uso del campo. El objetivo final es que la ciudad y la afici車n tengan, por fin, el estadio de calidad y vanguardia que merecen§.