El Zaragoza pide m¨¢s de 50 a?os de concesi¨®n para rentabilizar la nueva Romareda
La sociedad an¨®nima deportiva alega al Plan General de Ordenaci¨®n Urbana al considerar que el modelo planteado por el Ayuntamiento no le garantiza la viabilidad de la inversi¨®n.
El Real Zaragoza ha presentado una alegaci¨®n a la modificaci¨®n del Plan General de Ordenaci¨®n Urbana (PGOU) del Ayuntamiento de Zaragoza, sobre la que se sustenta el modelo de financiaci¨®n del proyecto de la Nueva Romareda con el objetivo de lograr m¨¢s plazo de concesi¨®n. La f¨®rmula elegida por la sociedad an¨®nima deportiva que preside Jorge Mas es el derecho de superficie, que ofrece un periodo de financiaci¨®n m¨¢s largo y la posibilidad de acceder con m¨¢s facilidad a financiaci¨®n bancaria o de fondos de inversi¨®n. El plazo m¨¢ximo de un derecho de superficie es 75 a?os.
El Real Zaragoza considera que para alcanzar una rentabilidad pr¨®xima al 5% que haga viable la inversi¨®n en el nuevo estadio, ¡°es necesario acudir a un plazo superior¡±, que no acaba de concretar. A su juicio, el modelo jur¨ªdico m¨¢s adecuado es un derecho de superficie, que establece un m¨¢ximo de 75 a?os en el caso que se trate de un bien de una administraci¨®n p¨²blica.
Es la propuesta que hace el Real Zaragoza en su alegaci¨®n, para lo cual plantea finalmente que la calificaci¨®n asignada a la parcela sea la de sistema general, equipamiento privado. Es decir, una parcela con aprovechamiento lucrativo pero perteneciente al Ayuntamiento de Zaragoza, en la que podr¨¢ transmitirse el derecho de superficie, pero nunca la titularidad ni el pleno dominio.
El comunicado ¨ªntegro es el siguiente:
¡°El Real Zaragoza ha presentado una alegaci¨®n al acuerdo plenario del Ayuntamiento de Zaragoza por el que se modifica el Plan General de Ordenaci¨®n Urbana para permitir la construcci¨®n y financiaci¨®n del nuevo estadio de La Romareda a cambio de su explotaci¨®n y gesti¨®n. Tras reiterar ¡°p¨²blicamente el m¨¢ximo inter¨¦s en asumir la construcci¨®n del nuevo estadio y de los usos terciarios asignados a la nueva parcela¡±, el club plantea la necesidad de cambiar la f¨®rmula prevista por el Consistorio para la cesi¨®n, con el fin primordial de mejorar la viabilidad econ¨®mica del proyecto y garantizar la inversi¨®n que conlleva.
En concreto, el modelo municipal plantea como f¨®rmula una cesi¨®n de dominio p¨²blico por 50 a?os que, a juicio de la direcci¨®n del Real Zaragoza, es de dif¨ªcil encaje jur¨ªdico con los bienes privativos que la modificaci¨®n contempla para los usos terciarios (hotel, residencia, restaurante, bar, gimnasio, comercial...). A diferencia de un campo de f¨²tbol, que s¨ª podr¨ªa ser de dominio p¨²blico, estos bienes no podr¨ªan estar efectos al servicio p¨²blico ni al uso general, por lo que deber¨ªan regularse mediante un contrato de concesi¨®n de obras, con un plazo m¨¢ximo de 40 a?os.
M¨¢s all¨¢ de estas consideraciones jur¨ªdicas, el Real Zaragoza alega que ni una ni otra f¨®rmula resultan suficientes en el tiempo para garantizar la amortizaci¨®n de una inversi¨®n de gran envergadura como es esta. El club se ver¨ªa obligado a captar financiaci¨®n externa a trav¨¦s de fondos de inversi¨®n y, seg¨²n el estudio de modelo de negocio que a tal efecto ha elaborado la consultora IDOM, ni los plazos de la concesi¨®n de dominio p¨²blico ni los del contrato de concesi¨®n de obras garantizan la rentabilidad que esta v¨ªa exige.
Dicho estudio, constata que en el plazo de 40 a?os la rentabilidad siempre baja del 2% y llega a situarse incluso en el 1% y, es por tanto, inasumible por ning¨²n fondo. Algo similar ocurre con el plazo de 50 a?os, pues dicho indicador llegar¨ªa a un 2,65%, igualmente insuficiente.
Para alcanzar una rentabilidad pr¨®xima al 5% que haga viable la inversi¨®n, es necesario acudir a un plazo superior. Con la legislaci¨®n vigente, esto solo es posible mediante una cesi¨®n de derecho de superficie. Es la propuesta que hace el Real Zaragoza en su alegaci¨®n, para lo cual plantea finalmente que la calificaci¨®n asignada a la parcela sea la de sistema general, equipamiento privado. Es decir, una parcela con aprovechamiento lucrativo pero perteneciente a una administraci¨®n p¨²blica (Ayuntamiento de Zaragoza) en la que podr¨¢ transmitirse el derecho de superficie, pero nunca la titularidad ni el pleno dominio.
Esta f¨®rmula permite, adem¨¢s, que en el concurso que el Ayuntamiento convoque se reserve potestades de polic¨ªa sobre el nuevo campo y sobre los edificios de uso terciario, no solo a trav¨¦s de las licencias urban¨ªsticas y de actividad. Tambi¨¦n mediante funciones de control sobre los proyectos edificatorios y convenios para el uso del campo. El objetivo final es que la ciudad y la afici¨®n tengan, por fin, el estadio de calidad y vanguardia que merecen¡±.