Uno de los negocios m¨¢s rentables en Espa?a, y que combina esa rentabilidad con un riesgo moderado, es comprar una vivienda para alquilarla. Eso s¨ª, seg¨²n datos de urbanData Analytics, la rentabilidad bruta del alquiler en Espa?a ha descendido un 8,3% en el segundo trimestre de 2021 con respecto a los primeros tres meses. Por lo tanto, esta se queda en un 7,01%. Esta bajada es causa directa de la crisis provocada por la pandemia, que hizo que los precios del alquiler descendieran, mientras que el valor de compra de una casa ha retomado el crecimiento.

Seg¨²n los expertos de urbanData Analytics, la rentabilidad bruta del alquiler se calcula teniendo en cuenta los ingresos m¨¢ximos anuales de alquiler y el precio de compra de la vivienda. Por otro lado, no se consideran los gastos de mantenimiento y gesti¨®n de alquileres, as¨ª como la rotaci¨®n y meses vac¨ªos por falta de alquiler.

Sin embargo, no todas las capitales de provincia son igual de rentables y se observan grandes diferencias entre ellas. La m¨¢s rentable de Espa?a se sit¨²a en Catalu?a. Lleida cuenta con una rentabilidad bruta del 7,93%, la mayor tasa tras el cierre del segundo trimestre. Huelva (7,54%), Murcia (7,47%), Ceuta (7,23%) y Zamora (7,08%) acompa?an a la ciudad catalana como las ¨²nicas que suben del 7% de rentabilidad bruta y que, por tanto, se encuentran por encima de la media.

Pr¨¢cticamente la mitad de las capitales de provincia de Espa?a superan una rentabilidad bruta del 6%. En este grupo se encuentran Segovia (6,95%), Santa Cruz de Tenerife (6,89%), Castell¨®n de la Plana (6,84%), Almer¨ªa (6,78%), Tarragona (6,69%) o Soria (6,68%), as¨ª como otras con una rentabilidad algo menor como Toledo, Lugo, Cuenca, Oviedo o C¨¢ceres.

Entre todas ellas, hay ciudades que han crecido especialmente en este segundo trimestre. Seg¨²n los mismos datos, en Ceuta, Zamora, Lugo, Cuenca y Melilla el crecimiento se ha situado cercano al 10% con respecto a los primeros tres meses. Sin embargo, otras como Teruel (-10%, la ca¨ªda m¨¢s importante), San Sebasti¨¢n (-4,13%) o C¨®rdoba (-3,03%) viven la situaci¨®n contraria, con ca¨ªdas en su rentabilidad bruta.

Ciudades con menor retorno para los propietarios

Las capitales de provincia en las que los propietarios obtienen un menor rendimiento econ¨®mico son San Sebasti¨¢n (3,37%), Palma (4,40%), A Coru?a (4,70%). En los primeros puestos de la tabla tambi¨¦n se colocan Madrid y Barcelona. En concreto, en la capital de Espa?a el retorno para el propietario es del 4,87%, mientras que en Barcelona alcanza el 4,76%. Estas son las ciudades que m¨¢s han sufrido el impacto del coronavirus, ya que el mercado del alquiler de ambas, al igual que el de compra, hab¨ªa empezado a moderarse antes del impacto de la pandemia. Sin embargo, tras ella los precios del alquiler comenzaron a caer. Por el contrario, el mercado de compra pr¨¢cticamente ha recuperado los niveles previos a la pandemia.

"Ambos se mantienen como mercados estables, con un elevado dinamismo debido a altas tasas de absorci¨®n y tiempos muy bajos tanto de venta como de alquiler", explica Manuel Cacho, director de Soluciones de urbanData Analytics. El experto explica que en algunos barrios, determinados tipos de vivienda pueden ofrecer una rentabilidad superior a la media de la ciudad. Por ello, aconseja realizar un an¨¢lisis microlocalizado para "identificar las oportunidades con mayores rentabilidades y bajo riesgo".

Evoluci¨®n en la segunda mitad del a?o

UrbanData Analytics prev¨¦ que esta tendencia negativa cambiar¨¢ a medida que la econom¨ªa espa?ola se recupere. "No obstante, ya en 2019 y comienzos de 2020 algunos municipios presentaban desaceleraciones a los crecimientos de los precios del alquiler", explica el director de soluciones.

Por ¨²ltimo, desde la proptech creen que este es un buen momento para invertir en inmobiliario. "Estamos en un ciclo maduro, a pesar del Covid-19; y aunque algunos activos presentan rentabilidades muy comprimidas observamos oportunidades de inversi¨®n en zonas geogr¨¢ficas donde tradicionalmente no estaban focalizados ciertos activos", concluye Cacho.