?En qu¨¦ casos me pueden desahuciar si no pago la hipoteca?

La Ley de Vivienda est¨¢ prevista para ser aprobada antes de las elecciones auton¨®micas y municipales del 28 de mayo. Esta ley, la primera de su tipo en la democracia espa?ola, aborda una variedad de temas relacionados con la vivienda, como la declaraci¨®n de zonas con problemas en el mercado inmobiliario, el control de los precios de alquiler, los costos compartidos entre propietarios e inquilinos, los beneficios fiscales y la protecci¨®n de los ocupantes en situaciones de vulnerabilidad en casos de ejecuci¨®n hipotecaria de la vivienda habitual, siguiendo los mismos t¨¦rminos que en los procedimientos de desahucio.

Esta ejecuci¨®n, es el proceso mediante el cual el acreedor hipotecario, generalmente una entidad financiera, puede recuperar su deuda al hacer uso de la garant¨ªa, que suele ser la vivienda hipotecada, cuando el deudor no cumple con el pago de las cuotas mensuales. Si los impagos se limitan a dos mensualidades, no se inicia ning¨²n procedimiento.

Sin embargo, si se acumulan entre tres y seis cuotas impagadas, la entidad acreedora tiene el derecho de ejecutar la garant¨ªa, lo que puede llevar al embargo y desahucio de la propiedad. En este caso, el banco no solo reclamar¨¢ las mensualidades atrasadas, sino tambi¨¦n el saldo total pendiente del cr¨¦dito, con un inter¨¦s por penalizaci¨®n que no excede tres veces el inter¨¦s legal del dinero, que en 2023 es del 3,25%. El proceso de ejecuci¨®n hipotecaria puede durar entre seis y ocho meses.

Nueva ley, nuevas obligaciones

La Ley de Vivienda aprobada en el Congreso ampl¨ªa la protecci¨®n para los ocupantes de viviendas en situaci¨®n de vulnerabilidad debido a problemas para pagar la hipoteca. Esto se aplica a personas cuyos ingresos sean hasta tres veces el Indicador P¨²blico de Renta de Efectos M¨²ltiples Mensual (Iprem), as¨ª como a aquellos con hijos discapacitados o dependientes a su cargo.

La ley tambi¨¦n impone obligaciones a las entidades financieras, incluyendo la indicaci¨®n de si la vivienda es la residencia habitual del ocupante y si son grandes tenedores de propiedades inmobiliarias. Adem¨¢s, se exige un proceso de conciliaci¨®n o intermediaci¨®n antes de iniciar una demanda de ejecuci¨®n hipotecaria en casos de vulnerabilidad econ¨®mica si la vivienda es la residencia habitual.

Estas medidas pueden tener un impacto en las subastas de bienes inmuebles, ya que se busca proteger a los ocupantes en situaci¨®n de vulnerabilidad econ¨®mica durante el proceso de ejecuci¨®n hipotecaria, lo que puede influir en el resultado de las subastas.

?Cuando se puede desahuciar a un inquilino?

Existen diversos escenarios en los cuales es posible desalojar al inquilino antes del t¨¦rmino del contrato de arrendamiento. Uno de ellos es cuando el propietario necesita la vivienda para su propia residencia, la de su expareja o alg¨²n familiar de primer grado de consanguinidad. En este caso, es necesario notificar al inquilino con dos meses de anticipaci¨®n y llevar a cabo el traslado en los tres meses posteriores al desalojo del arrendatario.

Otro escenario se presenta cuando el inquilino acumula un n¨²mero de mensualidades impagadas que excede lo acordado en el contrato. En esta situaci¨®n, el propietario debe informar al inquilino sobre la cantidad adeudada y el plazo para realizar el pago. Si esta notificaci¨®n no produce resultados, ser¨¢ necesario recurrir a la v¨ªa judicial.

Adem¨¢s, se contempla la posibilidad de desalojar al inquilino si este no efect¨²a el pago de la fianza o no asume el aumento del alquiler. Asimismo, si el arrendatario fallece y ning¨²n familiar solicita la subrogaci¨®n, el contrato llega a su fin, y el propietario recupera la posesi¨®n de la vivienda.

Existen otros casos en los cuales se puede proceder al desalojo, como cuando el inquilino utiliza la vivienda para un prop¨®sito diferente al de residencia habitual (por ejemplo, como alojamiento tur¨ªstico), realiza modificaciones sin autorizaci¨®n o subarrienda la vivienda sin que esto est¨¦ previsto en el contrato.