Qu谷 es una subrogaci車n de un contrato y c車mo afecta a los pr谷stamos e hipotecas de los bancos
Un banco concede un pr谷stamo hipotecario a un cliente, y 谷ste cambia de entidad financiera y traslada el pr谷stamo hipotecario a otro banco.
La subrogaci車n de una hipoteca por el cambio de un deudor es el caso habitual en la venta de un inmueble sobre el que hay una hipoteca; el comprador se subroga en la posici車n del antiguo due?o a la vez que paga la diferencia hasta el precio de venta.
En un pr谷stamo hipotecario hay dos partes, un acreedor o prestamista, y un deudor o prestatario, la sustituci車n del primero de ellos est芍 regulada por la Ley 2/1994 de Subrogaci車n y Modificaci車n de Pr谷stamos Hipotecarios.
Pero esta regulaci車n no llega al cambio de deudor, al no existir una ley especial hay que acudir al C車digo Civil y a la Ley Hipotecaria para buscar la regulaci車n de esta figura.
Lo que dice el C車digo Civil
Hay que indicar, tal y como establece el C車digo Civil, que la entidad financiera tiene la facultad de aceptar o no la subrogaci車n del nuevo deudor, a que esto podr赤a modificar sustancialmente el negocio suscrito, obviamente no es lo mismo un deudor que otro, ni tiene el mismo patrimonio ni las mismas obligaciones pendientes.
La Ley Hipotecaria (de febrero de 1946) establece que el vendedor quedar芍 desligado de su obligaci車n personal si as赤 lo pactan en la escritura de compraventa y la entidad financiera (el acreedor) presta su consentimiento expreso o t芍cito.
Una vez la entidad acepta la subrogaci車n, s赤 que est芍 obligada a informar sobre las condiciones financieras del pr谷stamo en el que se va uno a subrogar, de acuerdo con lo que impone la Orden de Transparencia de las condiciones Financieras.
Se considera una mala pr芍ctica financiera el no informar previamente a los clientes sobre gastos, impuestos o provisiones de fondos que implique la operaci車n de subrogaci車n.
Tambi谷n se considera una mala pr芍ctica que la entidad no asuma los costes derivados de la informaci車n err車nea que pueda facilitar en relaci車n con los impuestos que gravan esta operaci車n.
El cobro de una comisi車n de apertura est芍 considerado tambi谷n c車mo mala pr芍ctica, aunque se puede aceptar si hay ampliaci車n de cr谷dito.