Qu¨¦ es una subrogaci¨®n de un contrato y c¨®mo afecta a los pr¨¦stamos e hipotecas de los bancos
Un banco concede un pr¨¦stamo hipotecario a un cliente, y ¨¦ste cambia de entidad financiera y traslada el pr¨¦stamo hipotecario a otro banco.
La subrogaci¨®n de una hipoteca por el cambio de un deudor es el caso habitual en la venta de un inmueble sobre el que hay una hipoteca; el comprador se subroga en la posici¨®n del antiguo due?o a la vez que paga la diferencia hasta el precio de venta.
En un pr¨¦stamo hipotecario hay dos partes, un acreedor o prestamista, y un deudor o prestatario, la sustituci¨®n del primero de ellos est¨¢ regulada por la Ley 2/1994 de Subrogaci¨®n y Modificaci¨®n de Pr¨¦stamos Hipotecarios.
Pero esta regulaci¨®n no llega al cambio de deudor, al no existir una ley especial hay que acudir al C¨®digo Civil y a la Ley Hipotecaria para buscar la regulaci¨®n de esta figura.
Lo que dice el C¨®digo Civil
Hay que indicar, tal y como establece el C¨®digo Civil, que la entidad financiera tiene la facultad de aceptar o no la subrogaci¨®n del nuevo deudor, a que esto podr¨ªa modificar sustancialmente el negocio suscrito, obviamente no es lo mismo un deudor que otro, ni tiene el mismo patrimonio ni las mismas obligaciones pendientes.
La Ley Hipotecaria (de febrero de 1946) establece que el vendedor quedar¨¢ desligado de su obligaci¨®n personal si as¨ª lo pactan en la escritura de compraventa y la entidad financiera (el acreedor) presta su consentimiento expreso o t¨¢cito.
Una vez la entidad acepta la subrogaci¨®n, s¨ª que est¨¢ obligada a informar sobre las condiciones financieras del pr¨¦stamo en el que se va uno a subrogar, de acuerdo con lo que impone la Orden de Transparencia de las condiciones Financieras.
Se considera una mala pr¨¢ctica financiera el no informar previamente a los clientes sobre gastos, impuestos o provisiones de fondos que implique la operaci¨®n de subrogaci¨®n.
Tambi¨¦n se considera una mala pr¨¢ctica que la entidad no asuma los costes derivados de la informaci¨®n err¨®nea que pueda facilitar en relaci¨®n con los impuestos que gravan esta operaci¨®n.
El cobro de una comisi¨®n de apertura est¨¢ considerado tambi¨¦n c¨®mo mala pr¨¢ctica, aunque se puede aceptar si hay ampliaci¨®n de cr¨¦dito.