Qu¨¦ es la daci¨®n en pago de una hipoteca, en qu¨¦ consiste y cu¨¢les son los requisitos para pedirla

La inflaci¨®n y el elevado Eur¨ªbor, as¨ª como el incremento de las hipotecas a tipo variable como consecuencia inevitable del aumento del ¨ªndice referencia para los pr¨¦stamos hipotecarios, ha provocado que muchas familias se encuentren con m¨¢s problemas para hacer frente a los pagos de la vivienda.

En el caso de Espa?a, son m¨¢s de un 70% las personas que tienen contratada una hipoteca a tipo fijo seg¨²n las cifras del Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE), aunque hay m¨¢s de un 20% con un pr¨¦stamo hipotecario a tipo variable que siempre mira de reojo al Eur¨ªbor para comprobar cu¨¢l es el precio de la hipoteca a pagar tras la revisi¨®n correspondiente, ya sea semestral o anual. Para aquellas personas a las que les resulta imposible hacer frente con el pago de la hipoteca, existe un mecanismo denominado daci¨®n en pago.

Regulado en el C¨®digo Civil, y tambi¨¦n tanto por el art¨ªculo 140 de la Ley Hipotecaria como por el Real Decreto-ley 6/2012, la daci¨®n en pago consiste en entregar la vivienda hipotecada al acreedor a cambio de extinguir toda deuda correspondiente al cr¨¦dito hipotecario. Se trata de una soluci¨®n para todas las personas que quieran evitar en ¨²ltima instancia el proceso de ejecuci¨®n hipotecaria, es decir, el momento en el que el banco denuncia el impago de la hipoteca y procede a embargar el inmueble.

Mediante esta opci¨®n, la deuda con el banco queda completamente liquidada una vez entregada la vivienda y se consigue conservar todos los bienes personales, a diferencia de lo que sucede con la ejecuci¨®n hipotecaria si la vivienda se subasta por un valor inferior a la deuda contra¨ªda. Las dificultades para conceder la daci¨®n, y los posibles gastos a los que se debe enfrentar toda persona que solicite esta opci¨®n, son sus principales inconvenientes.

De hecho, seg¨²n recoge el ¡®Banco de Espa?a¡¯, existen casos en los que el deudor puede solicitar el arrendamiento de la vivienda durante dos a?os pagando una renta del 3% del importe total de la deuda en el momento de la daci¨®n. En caso de impago, se devengar¨ªa un inter¨¦s de demora de un 10%.

Requisitos para pedir la daci¨®n en pago

Para solicitar la daci¨®n en pago, es imprescindible el cumplimiento de una serie de requisitos imprescindibles para que se conceda. El primero de ellos est¨¢ relacionado con la situaci¨®n econ¨®mica del deudor, que debe encontrarse en el umbral de exclusi¨®n. Los dos siguientes requisitos est¨¢n vinculados a la propia vivienda. Su precio de adquisici¨®n no puede superar el l¨ªmite impuesto (m¨¢ximo de 250.000 euros) y el plan de reestructuraci¨®n de la deuda debe ser inviable.

Por otra parte, en lo referente al banco, tiene que optar por no aplicar la quita de la deuda y aunque el procedimiento de ejecuci¨®n haya comenzado, no puede haberse dictado el anuncio de subasta. Por ¨²ltimo, la vivienda no puede estar gravada con cargas posteriores y la solicitud de daci¨®n en pago se tiene que presentar obligatoriamente dentro de los doce meses siguientes a la solicitud de la reestructuraci¨®n.

Pago de impuestos

Seg¨²n informa el portal ¡®HelpMyCash¡¯, en la mayor¨ªa de las ocasiones es el banco quien afronta los gastos relativos a la daci¨®n, dada la situaci¨®n de vulnerabilidad del deudor. No obstante, el deudor debe pagar el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) de la parte del a?o que haya pasado antes de la cesi¨®n (precio determinado por el Ayuntamiento de tu localidad); y la plusval¨ªa municipal si se cede la vivienda por un valor superior al que la compraste. En este caso, el deudor est¨¢ exento de pagar IRPF.