El experto Jos¨¦ Manuel Corrales se?ala una de las claves para corregir el d¨¦ficit de vivienda: ¡°Ser¨ªa la f¨®rmula ideal¡±

La vivienda se ha convertido en un foco de debate prioritario a nivel nacional. Las enormes dificultades experimentadas por muchos ciudadanos, principalmente, por la poblaci¨®n juvenil, para acceder a una hipoteca o a un alquiler en grandes ciudades, ha provocado que sea, a d¨ªa de hoy, sino la primera, una de las principales preocupaciones de los espa?oles.

A los elevados precios, se suma tambi¨¦n una alarmante escasez de oferta. De hecho, en un informe, el Banco de Espa?a cifr¨® en 600.000 el n¨²mero de viviendas a construir para corregir el desequilibrio existente en el mercado inmobiliario. Sobre la actual situaci¨®n, se pronunci¨® Jos¨¦ Manuel Corrales. El profesor de Econom¨ªa y Empresa de la Universidad Europea, atiende la llamada de AS para realizar un an¨¢lisis pormenorizado de la situaci¨®n para entender c¨®mo se ha llegado a esta situaci¨®n, as¨ª como algunos de los puntos en los que se debe hacer ¨¦nfasis para solucionar este problema.

Pregunta: ?Qu¨¦ diagn¨®stico har¨ªa de la situaci¨®n actual de la vivienda?

Respuesta: Para afrontar el tema de la vivienda tenemos que partir, aunque pueda parecer una cosa muy b¨¢sica, de cu¨¢l es la realidad econ¨®mica del pa¨ªs en donde vamos a intervenir en el tema de la vivienda y cu¨¢l es la realidad jur¨ªdica. En este sentido, m¨¢s all¨¢ de la normativa espec¨ªfica que atiende a situaciones particulares, nosotros tenemos que partir de lo que plantea el art¨ªculo 47 de la Constituci¨®n. Es decir, es la realidad jur¨ªdica que nos impone y el mandato constitucional sobre este tema.

Lo que dice el art¨ªculo 47 es que todos los espa?oles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. La realidad es que dista mucho de lo que dice ese mandato constitucional, sobre todo para la juventud y, sobre todo, para aquellos que quieren emanciparse. Tambi¨¦n dice que los poderes p¨²blicos promover¨¢n las condiciones necesarias y establecer¨¢n las normas pertinentes para hacer efectivo ese derecho, regulando la utilizaci¨®n del suelo de acuerdo con el inter¨¦s general para impedir la especulaci¨®n.

Es decir, que la especulaci¨®n en torno a un derecho, que es el derecho a la vivienda, no cabe en la Constituci¨®n, no cabe en nuestro ordenamiento jur¨ªdico. Es una realidad que se ha producido, que se est¨¢ produciendo, que estamos padeciendo, que obstaculiza la emancipaci¨®n de los j¨®venes, pero es una realidad que es anticonstitucional, que va en contra del mandato constitucional. Y el art¨ªculo 47 sigue comentando que la comunidad participar¨¢ en las plusval¨ªas, los beneficios que genere la acci¨®n urban¨ªstica de los entes p¨²blicos.

La realidad, vuelvo a decir, no tiene nada que ver con este mandato. Hay especulaci¨®n, hay impedimentos para poder disfrutar de una vivienda digna y adecuada, y los poderes p¨²blicos no est¨¢n promoviendo las condiciones necesarias y las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho. Partiendo de esta situaci¨®n, luego vemos las concreciones de esa realidad en nuestro pa¨ªs. Y en este sentido vemos c¨®mo los j¨®venes, pero en general las familias menos pudientes, tienen reales dificultades de acceder a la vivienda en propiedad o a la vivienda en alquiler, porque se est¨¢ imponiendo esa situaci¨®n de especulaci¨®n en torno a lo que es un derecho de disfrute de una vivienda digna y adecuada.

P: La mayor parte del problema con la vivienda, ?Radica m¨¢s en el propio mercado inmobiliario, o en el coste de vida en Espa?a?

R: El coste de vida tiene mucho que ver con la especulaci¨®n que se produce en el mercado. Tambi¨¦n, obviamente, es debido a que hay menos viviendas accesibles, se est¨¢n construyendo menos viviendas, tanto de promoci¨®n privada como de promoci¨®n p¨²blica. Al haber menos vivienda, al haber menos oferta y al existir una importante demanda, evidentemente los precios suben. Tambi¨¦n es verdad que en los ¨²ltimos a?os hemos sufrido una crisis inflacionaria, una estanflaci¨®n, que se han combinado altas tasas de inflaci¨®n con crecimiento econ¨®mico estancado.

Es verdad que en Espa?a ese crecimiento econ¨®mico no ha sido tan estancado, hemos crecido mucho m¨¢s que los pa¨ªses de nuestro entorno, pero en esta materia, Espa?a est¨¢ realmente con un problema muy grave, si nos comparamos con el resto de Europa. Ah¨ª ha existido una falta de voluntad pol¨ªtica para resolverlo. Es verdad que ha existido una ley de vivienda que luego no ha aplicado la mayor parte de las comunidades aut¨®nomas, y que, por tanto, tampoco podemos saber si hubiera sido un elemento importante para resolver esta situaci¨®n.

Pero es cierto que quiz¨¢s la ¨²nica comunidad aut¨®noma que ha aplicado esta ley, poniendo tope de los precios a los alquileres y planteando algunas medidas concretas para limitar la especulaci¨®n, hemos visto que en Catalu?a, viniendo de una situaci¨®n mala, se ha logrado reducir ese aumento permanente y continuado de los precios. Aun as¨ª aqu¨ª hay una mezcla de contexto econ¨®mico, de situaci¨®n del mercado inmobiliario, con menos compraventas de viviendas, porque est¨¢ subiendo mucho el precio, y al final esos son vasos comunicantes, porque hay restricci¨®n de la oferta, porque el alquiler recoge esas tensiones del mercado y obedece tambi¨¦n a esas tendencias de especulaci¨®n, a la propia situaci¨®n del mercado hipotecario con altos tipos de inter¨¦s, que ahora parece que se van a ir reduciendo.

El suelo, que es un problema sin resolver, el suelo y las operaciones urban¨ªsticas en el ¨¢mbito municipal y en el ¨¢mbito auton¨®mico. Tambi¨¦n habr¨ªa que ver el hecho de que, como hay una rentabilidad inmobiliaria, pues esto ha provocado un incremento de la especulaci¨®n. Hay muchos factores que influyen en esto, factores econ¨®micos, factores sociales, factores culturales.

Por ejemplo, en Espa?a la vivienda en alquiler no ten¨ªa tan buena aceptaci¨®n como en otros pa¨ªses europeos y la gente optaba mucho m¨¢s para las viviendas en propiedad. Pero eso ha cambiado porque ya es prohibitivo tanto la vivienda en propiedad como la vivienda en alquiler, ya est¨¢ fuera de la situaci¨®n salarial media que pueda existir en las familias menos pudientes. Y luego tambi¨¦n hay un factor que es que tenemos salarios m¨¢s bajos que en el resto de la Uni¨®n Europea y eso es un elemento tambi¨¦n, una barrera en ese sentido.

P: ?Cree que esta medida puede ser efectiva, no solo en el corto sino tambi¨¦n en el medio plazo?

R: Es complicado decir que una medida va a ser claramente efectiva, pero all¨ª donde se ha aplicado, por ejemplo en Berl¨ªn, ha sido efectiva. Lo que pasa es que no es efectiva en todas las situaciones, en todas las realidades y en todos los contextos econ¨®micos. Y adem¨¢s una cosa que hay que decir, que cualquier cambio legal tarda en verse los resultados y que no se puede valorar y evaluar en muy poco tiempo.

Pero el enfriamiento de las compras en el mercado de compraventa por la subida considerable de los precios de la vivienda y los problemas en el encarecimiento de los tipos de inter¨¦s est¨¢ impulsando la demanda de pisos de viviendas en alquiler. Y ese incremento de la demanda de las viviendas en alquiler en todas las ciudades, pero especialmente en las grandes ¨¢reas urbanas, en casi todas las ciudades, ha provocado que eso tenga una repercusi¨®n en los precios. Y as¨ª los precios de alquiler en Espa?a han aumentado, han crecido de forma considerable desde principios del 2022.

Y en el 2022, debido sobre todo a la guerra de Ucrania, que ha provocado un aumento de los precios energ¨¦ticos, ha habido un aumento de todos los productos de primera necesidad de la cesta de la compra y tambi¨¦n, en general, un aumento de la inflaci¨®n y de los ¨ªndices de precios al consumo, ha coincidido con esa subida paulatina e importante de los precios de alquiler. Y as¨ª vemos que se han superado y mucho los previos precios y los previos niveles que exist¨ªan antes de la pandemia y se han superado en todas las ciudades, en todos los n¨²cleos urbanos y de una forma muy superior al incremento de los salarios, lo cual provoca que sea m¨¢s necesario un esfuerzo y un porcentaje mayor del salario para cubrir la necesidad de vivienda. Y ante esa creciente demanda de alquiler y ante la escasez de oferta, porque no hay suficientes viviendas que se pongan en el mercado, los precios, ya digo, est¨¢n subiendo.

Subiendo del orden en el ¨²ltimo a?o han subido un 17,6% en Madrid, un 12,2% en Barcelona, solamente en el ¨²ltimo a?o. Y en Barcelona hemos visto, cuando se ha puesto en pr¨¢ctica esta ley de vivienda, que ha sido tan pol¨¦mica, que se ha moderado ese crecimiento y en Madrid no. Se ha moderado, se ha contenido ese crecimiento y en Madrid no. As¨ª que en principio parece que la ley de vivienda podr¨ªa tener efectos positivos, pero vuelvo a decir, ninguna medida que se ponga en pr¨¢ctica se puede considerar la p¨®cima m¨¢gica, ni mucho menos.

P: De la ley de vivienda actual, ?Hay alg¨²n aspecto que modificar¨ªa?

R: Yo creo que hay una cuesti¨®n que hay que modificar, que es clar¨ªsima, que es la voluntad pol¨ªtica, la coordinaci¨®n de las administraciones p¨²blicas. Esto no tiene ning¨²n sentido hacer ninguna modificaci¨®n legislativa ni ninguna legislaci¨®n si luego no hay una voluntad coordinada de las administraciones p¨²blicas. Si hay un cambio de una norma y luego el 80% de las comunidades aut¨®nomas no la van a aplicar, tiene ning¨²n sentido que sigamos por ese camino, porque al final lo ¨²nico que vamos a provocar son contradicciones, generar expectativas y que esas expectativas se van a frustrar.

Yo creo que ser¨ªa absolutamente imprescindible para cualquier cambio normativo, que comunidades aut¨®nomas y el Estado se pusiesen de acuerdo por cu¨¢l debe ser el camino que hay que avanzar. Y en ese sentido me parece que ser¨ªa urgent¨ªsimo que la conferencia de presidentes. Pero bueno, si todos entendemos que hay un problema de acceso a la vivienda, habr¨ªa que avanzar en ese sentido. Y, por tanto, lo fundamental es que hubiese un acuerdo de todas las administraciones p¨²blicas.

Vuelvo a insistir, a m¨ª me parece que ser¨ªa bueno que el Estado dijese ¡°A todos los propietarios que tienen edificios muy deteriorados, con viviendas vac¨ªas y que, por tanto, no est¨¢n en oferta de alquiler ni de venta en propiedad, porque son edificios que est¨¢n vac¨ªos porque nadie los puede ocupar, porque est¨¢n muy deteriorados, pues vayamos a un programa de rehabilitaci¨®n p¨²blica o de rehabilitaci¨®n privada con fuertes ayudas p¨²blicas, que en algunas ciudades llegan a ser la cuarta parte de las viviendas que existen, que est¨¢n desocupadas porque est¨¢n muy deterioradas, pues vamos a rehabilitar todas esas viviendas y a ponerlas en alquiler¡±.

Se le da una ayuda al propietario y luego se permite que el propietario pueda sacar beneficio de esa vivienda. Pero lo que no tiene mucho sentido es que tengamos una cuarta parte de las viviendas desocupadas, vac¨ªas, sin utilizar, porque ?qui¨¦n gana con eso? No lo gana nadie. Desde mi punto de vista es fundamental que haya ese acuerdo pol¨ªtico, institucional y es fundamental, insisto, que tambi¨¦n el problema de las viviendas desocupadas, sobre todo en edificios deteriorados, puedan buscar una rehabilitaci¨®n p¨²blica o privada o la colaboraci¨®n p¨²blica-privada que permita que esas viviendas pudiesen ser en alquiler.

Si se hace una radiograf¨ªa de los alquileres en Espa?a, se ve c¨®mo pr¨¢cticamente la media en Espa?a deben pagar una renta, aproximadamente, seg¨²n un estudio de Idealista, de 767 euros al mes las viviendas en alquiler. 767 euros al mes. Claro, si vamos a esto, en ciudades como Madrid es superior y en otras ciudades, a lo mejor de provincias, capitales de provincias, pues del interior es inferior a esta media. Lo que pasa es que 767 euros al mes, un precio medio de alquiler, con sueldos que a veces no llegan a los 1.000 euros, pues supone que pr¨¢cticamente se va el 80% del sueldo en una vivienda, que adem¨¢s no es tuya, Es un drama, es un verdadero problema social. Impide, sobre todo, que los j¨®venes se puedan emancipar.

P: ?Los pisos tur¨ªsticos han tenido alg¨²n porcentaje de culpa en la subida del precio del alquiler?

R: S¨ª, claro que s¨ª. Sobre todo en determinadas ciudades que tienen una mayor atracci¨®n de visitantes. Yo creo que el tema de los pisos tur¨ªsticos hay que regularlo. Tambi¨¦n ha habido una reciente sentencia judicial que indica claramente que para que las comunidades de propietarios puedan decir ¡°oye, en esta comunidad no puede haber pisos tur¨ªsticos o restringir el uso de pisos tur¨ªsticos¡±, pues tiene que haber un acuerdo del 60% de los propietarios.

Pero ya te digo que esa regulaci¨®n de los pisos tur¨ªsticos obedece a lo que antes coment¨¢bamos de la especulaci¨®n. Es complicado regular algo que puede beneficiar a determinados intereses inmobiliarios. Creo que hay que intentar hacer esa regulaci¨®n contando con las comunidades aut¨®nomas, porque si al final todo esto se convierte en contencioso jur¨ªdico, en conflicto institucional, pues realmente no resolvemos el problema. Y si hay que hacer un esfuerzo para regular esos pisos tur¨ªsticos, lo que pasa es que no es f¨¢cil. Porque adem¨¢s hay que tener en cuenta que buena parte de esos pisos tur¨ªsticos no est¨¢n regularizados, es decir, que no se sabe qu¨¦ pisos, qu¨¦ viviendas se usan exclusivamente para uso tur¨ªstico.

Hay que tener muy en cuenta c¨®mo las zonas tur¨ªsticas, est¨¢n muy tensionadas por esa utilizaci¨®n de pisos tur¨ªsticos. En definitiva, se trata de que exista una regulaci¨®n que sea flexible y que se pueda aplicar en distintas realidades y contando con distintas situaciones. Y luego hay otro problema, es que como la mayor parte de las viviendas que se utilizan para uso tur¨ªstico no hay quien las controle, est¨¢n fuera de la regulaci¨®n, pues al final tampoco se puede perjudicar a aquel que est¨¢ regularizado y beneficiar a aquel que est¨¢ en la econom¨ªa sumergida. No es f¨¢cil cualquier soluci¨®n, pero lo que es evidente es que todo pasa porque, primero, haya un acuerdo institucional y que esto no se utilice exclusivamente como elemento para criticar pol¨ªticamente, porque al final hemos visto que ni unos ni otros han sabido dar soluciones.

No hay p¨®cimas m¨¢gicas, el precio de la vivienda va a seguir siendo alto, pero parece que es necesario poner coto a la especulaci¨®n, eso s¨ª que parece que es necesario. Hay una escasez de oferta en las principales ciudades, tanto de alquiler como de vivienda en propiedades. Hay una escasez de oferta en la costa mediterr¨¢nea y hay una escasez de oferta en las islas. Pues a lo mejor tambi¨¦n ah¨ª habr¨¢ que facilitar la construcci¨®n de viviendas de promoci¨®n p¨²blica o de promoci¨®n privada, viviendas para la compra o para el r¨¦gimen de alquiler. Y que tambi¨¦n ser¨ªa positivo que se fuese a una rebaja de los tipos de inter¨¦s.

Tambi¨¦n habr¨¢ que abordar la situaci¨®n del suelo. Teniendo en cuenta que hay una actividad de construcci¨®n est¨¢ estancada, que no es la locomotora de la econom¨ªa como en otros momentos, sino que es el sector servicios y el turismo, habr¨¢ que afrontar esa situaci¨®n, evitar la especulaci¨®n y regular una inversi¨®n para poder desarrollar suelo que debe ser antic¨ªclico mediante una pol¨ªtica soportada y avalada por la administraci¨®n estatal y auton¨®micas, que permitan desarrollar bolsas de suelo para construir con el objetivo de que, cada cierto tiempo, haya un remanente de suelo. Que se convierta en un suelo finalista.

P: ?Qu¨¦ evoluci¨®n podemos esperar del mercado inmobiliario?

R: Me temo que el precio de la vivienda no va a bajar. La cuesti¨®n es que se haga un esfuerzo por parte de los poderes p¨²blicos para que se contenga el crecimiento abusivo, y que se vea que es fundamental resolver el problema de la vivienda. Para avanzar en una emancipaci¨®n de la juventud, ahora tienen una tasa de paro inferior, unos salarios que se incrementan un poco m¨¢s pese a la crisis inflacionaria... Ser¨ªa una necesidad que se abordase por los poderes p¨²blicos, el desequilibrio entre oferta y demanda.

De mantenerse los niveles actuales de construcci¨®n de vivienda nueva, entre 80.000 y 100.000 viviendas al a?o, no se podr¨¢n cubrir las necesidades, son insuficientes para cubrir la proyecci¨®n de nuevos hogares, que estar¨ªan en torno a las 200.000 familias que necesitar¨ªan una vivienda. Hay un desequilibrio entre oferta y demanda, y unas barreras de acceso por bajos salarios y de nivel de renta. La oferta crece entre 80 y 100.000 y la demanda son esas 200.000 familias que, cada a?o, necesitan una vivienda.

Si no se interviene para corregir ese d¨¦ficit, nos podemos encontrar en diez a?os que m¨¢s de un mill¨®n de familias no han podido acceder a una vivienda, o acceden a ella dedicando hasta el 80% de su salario, o el 60, o el 50%. Pero lo que sea m¨¢s de ese 50%, es un verdadero problema, porque al final no se cumplen las expectativas de emancipaci¨®n.

P: De hecho, el Banco de Espa?a estim¨® el n¨²mero de viviendas a edificar en 600.000 para corregir ese desequilibrio

R: Exacto. 600.000 para ir superando ese d¨¦ficit que cada a?o se genera. Pero pienso que, como m¨ªnimo, en Espa?a, tiene que superar esas 200.000 viviendas cada a?o en r¨¦gimen de propiedad o de alquiler, y que en la parte p¨²blica, al menos garanticen las administraciones m¨¢s de 200.000 viviendas para que no crezca el desequilibrio entre oferta y demanda.

Si, adem¨¢s, hay colaboraci¨®n p¨²blico-privada, y esta ¨²ltima logra poner viviendas en el mercado, ser¨ªa la f¨®rmula ideal para que se fuese reduciendo esa situaci¨®n de bloqueo. Insisto en esa colaboraci¨®n porque, al final, si no hay cooperaci¨®n p¨²blico-privada, ni tampoco hay cooperaci¨®n institucional, este problema no se va a resolver. Lo que se trata es que se pongan de acuerdo.

P: ?Los bancos deben jugar un papel fundamental en este proceso?

R: S¨ª, claro que s¨ª. Por ello hablaba de esa cooperaci¨®n p¨²blico-privada. La iniciativa privada tiene y puede jugar un papel fundamental. Lo que pasa es que los bancos, sobre todo en la crisis financiera del 2008, en lo que han actuado en el tema de la vivienda, ha sido como un elemento, a veces, especulador. Compraban vivienda los fondos buitre no para atender las necesidades de la gente, sino para especular.

Al final, lo que no puede ser es aquello de ¡°la gente no quiere trabajar¡±. Lo que no quieren es trabajar para malpagar una vivienda y no poder vivir. Hay que resolver muchos problemas estructurales, y uno de ellos es que, para la emancipaci¨®n, es fundamental el acceso a la vivienda. Lo que no puede ser es que las viviendas en alquiler est¨¦n a 1.000 euros, como poco, en las grandes ciudades y en la costa. Puede impedir que se pueda construir familias y que puedan desarrollarse ¨ªntegramente proyectos de vida.

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