?C¨®mo saber si son elementos comunes de la comunidad de propietarios o son privativos?
Muchos de los elementos comunes generan confusiones, pero la normativa vigente es muy clara al respecto de lo que se considera privativo o com¨²n.
Por norma general, en un edificio comunitario, se establecen como elementos comunes todos aquellos que no est¨¦n contemplados como privativos en la Escritura de Divisi¨®n Horizontal. Esto comprende todos aquellos componentes que est¨¢n destinados a cubrir un servicio o que supongan un a?adido para el uso y disfrute general.
Cada edificio tiene sus propios elementos comunes aunque por norma suelen ser los mismos. Se puede decir que los elementos comunes de un edificio se refieren a maquinarias, servicios que proporciona un edificio o elementos constructivos (portal, jardines) y otros como la vivienda del portero o salas para actividad comunitarias (pistas de p¨¢del, piscinas...)
Un matiz importante es que, todos aquellos espacios que no se especifiquen como privativos, se presumen comunes. En la ley de Propiedad horizontal no se hace referencia expl¨ªcita a los elementos comunes salvo en el art¨ªculo 3, en el cual se remite al art¨ªculo 396 del C¨®digo Civil, que especifica como elementos comunes los siguientes:
Suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas. Tambi¨¦n los elementos estructurales y entre los que se encuentran pilares, vigas, forjados y muros de carga. Tambi¨¦n las fachadas, balcones, ventanas y terrazas. Finalmente tambi¨¦n se consideran comunes el portal, escaleras, ascensores, porter¨ªas, pasos, muros, fosos, patios, pozo, recintos para ascensores, contadores y telefon¨ªas.
Dentro de esta categor¨ªa tambi¨¦n se encuentran todas aquellas zonas destinadas al ocio como piscinas, pista deportivas, jardines, salas comunes, garajes, parques...
Cambio de elemento com¨²n a privativo
Finalmente, es importante destacar que hay elementos comunes que pueden convertirse privativos aunque ello requiere la modificaci¨®n de las escrituras de divisi¨®n horizontal (por ej: las viviendas porter¨ªa).
Esto suele caracterizarse por ser un proceso largo y complicado, ya que su conversi¨®n en elemento privativo requiere el acuerdo de la Junta de Propietarios por unanimidad debido a que debe asignarse a ese nuevo elemento privativo una cuota de participaci¨®n de propiedad, independiente a la vez que los dem¨¢s pisos o locales